Why invest in real estate in Mauritius?

Les villas à l’île Maurice

L’île Maurice, propose plusieurs types de villas :

les villas de luxe en résidence : ce sont des villas dont certaines facilités sont à partager avec d’autres copropriétaires.

Les villas individuelles : être seul maître à bord est le crédo de certains propriétaires. Elles sont parfaites pour ceux qui ont des animaux de compagnie ou ceux qui aiment profiter librement des extérieurs (fêtes, barbecues…).

Une villa haut de gamme qui allie confort et luxe est parfaite pour servir de résidence secondaire. Chaque villa peut disposer d’une piscine individuelle et/ou d’espaces extérieurs, de balcons privés, d’un espace de jeu, de terrasse ou d’une pelouse individuelle.

Ces villas haut standing disponible à la vente sont généralement équipées d’infrastructures commerciales et sportives haut de gamme :

• Parcours de golf de classe internationale
• Centre de bien-être (SPA)
• Centre de remise en forme (GYM)
• Complexe sportif (terrain de tennis, piscine, etc…)
• Boutiques et commerces
• Centre de beauté (coiffure, salon esthétique…)
• Beach Club
• Boat House

Ces villas sont également souvent accompagnées de prestations de qualité et haut de gamme :

• Conciergerie
• Services d’entretien
• Service de gestion locative
• Service de jardinage
• Service de gardiennage
• Aides domestiques
• Ramassage des ordures
• Restauration
• Bars
• Port de plaisance

Comment trouver une villa à l’île Maurice ?

Acheter une villa moderne pour en faire une maison de vacances même dans un cadre idyllique tropical demande réflexion. Pour trouver des biens IRS ou RES destinés à la revente, il est préférable de passer par les quelques dizaines d’agences immobilières spécialisées et réputées de l’île. L’expérience de l’agent immobilier est un sacré avantage pour le vendeur comme pour l’acheteur. Il est capable de cibler les biens intéressants, de négocier le prix, d’évaluer le bien, d’expertiser tous les travaux indispensables, de réaliser les démarches administratives nécessaires, de vérifier la validité et l’authenticité de chaque document et titre. Il est possible également de trouver des centaines de petites annonces immobilières à Maurice concernant des villas à vendre.

Pour trouver des biens neufs en état futur d’achèvement, il est vivement conseillé d’effectuer les recherches sur des portails immobiliers fiables. Ces derniers sont généralement des sites de promoteurs immobiliers à l’île Maurice, spécialisés dans la construction de villas IRS ou RES. Avant d’envisager de déménager à Curepipe, à Flic en Flac, ou à Mahebourg, il est essentiel de se poser les bonnes questions. Grâce à ce type de site web, il est possible de comparer les prix des villas sur le marché mauricien et d’étudier la faisabilité du projet.

L’avantage des promoteurs IRS ou RES est de pouvoir réunir toutes les informations utiles à l’acquisition immobilière à Maurice. Le promoteur doit en effet, fournir le cahier des charges ainsi qu’un suivi et un accompagnement de l’acheteur dans les démarches administratives et légales. Il est également capable de renseigner sur les différentes charges communes dont le futur propriétaire devra s’acquitter.

L’achat immobilier à l’île Maurice en 5 étapes

Une fois le choix fait, il faut procéder aux différentes procédures pour son acquisition :

• Les vérifications indispensables : vérifier l’identité du vendeur et l’authenticité des documents fournis
• La transmission des éléments du dossier : le vendeur doit fournir l’intégralité des documents nécessaires au notaire (factures, titre de propriété, reçu de paiement de taxe municipale, d’impôt, certificat du système d’égouts, plan de situation, lettre d’autorisation de vente du syndicat, le règlement de la copropriété, une lettre de dégrèvement concernant les charges variables, etc …)
• Signature du contrat de vente final : le vendeur s’engage à remettre les clés à l’acheteur dès la signature de ce contrat définitif.
• Réception de la villa : les achats sur plan auprès de promoteur se concluent par cette étape appelée « réception des travaux » qui permet de vérifier que le cahier des charges a bien été respecté par le constructeur.
• Enregistrement et transcription : cet acte est réalisé par le notaire qui remettra un acte signé et une copie conforme de l’acte pour la transcription au Registre Général foncier. Le délai d’enregistrement est de 8 jours à compter de la date de signature du contrat. Une pénalité de 50% est prévue pour tout retard.

Qu’est-ce que le VEFA ?

La transaction immobilière IRS ou RED à l’île Maurice se fait surtout sous la forme d’une vente en VEFA ou l’achat sur plan parce qu’un étranger ne peut pas devenir propriétaire d’un terrain. La particularité du VEFA est qu’à la signature du contrat d’acquisition, les travaux de construction n’ont pas démarré. De ce fait, les acquéreurs effectuent souvent des visites virtuelles en 3D de leur future villa.

Selon l’article 1601-3 du Code civil, « la vente en l’état de futur achèvement » transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol, les constructions existantes et les ouvrages à venir. De son côté, le vendeur qui est le promoteur immobilier en l’occurrence, conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la livraison du bien.

La mise en place d’une VEFA implique deux étapes :

• Le contrat de réservation qui permet à l’acquéreur de réserver le projet avec un acompte en dépôt de garantie qui sera versé chez le notaire, sur un compte spécial.
• Le contrat définitif de vente est signé avant le début des travaux. Il inclut une description précise et définitive du bien immobilier.

Dans une vente en état futur d’achèvement, il est vivement conseillé de respecter l’échelonnement des paiements prévus au contrat. En général, le paiement des tranches est réparti comme suit :

• À la signature du dit contrat de vente : 25%
• Après la fin des travaux de fondation : 10%
• Après la pose de la toiture : 35%
• Après la fin des travaux : 25%
• À la livraison : 5%

Pourquoi et comment estimer le prix d’une villa à Maurice ?

Cette tâche ardue peut être confiée à un professionnel afin de ne pas risquer une pénalité de sous-évaluation en cas de contre-expertise. La contre-expertise est effectuée par un comité de révision désigné par le Registre Général. Elle a pour but de déterminer si le bien a été sous-évalué ou pas par rapport au prix du marché pour un bien équivalent. Le Registre Général peut réclamer une pénalité de 100% du montant de la différence ainsi que le montant des droits et des taxes y afférents.

Les prix des villas de prestige varient en fonction de leur superficie, de leur emplacement, du régime dont elles dépendent et des options qu’elles comprennent. Le prix d’une villa de luxe est actuellement compris entre 430 000 euros et 450 000 euros sur la côte ouest, du côté de Tamarin, de la Rivière Noire ou Grand Baie. À Pereybere dans le Nord, vers Chamarel ou encore aux Quatre Bornes, les villas flambantes neuves coûtent entre 500 000 et 750 000 euros. Une villa avec 2 ou 3 chambres, bien lotie avec des offres de prestations complètes peut coûter entre 850 000 et 1 500 000 euros. Une villa de prestige sur un site de construction attenante à une place de luxe ou proche d’un endroit célèbre avec vue sur la mer ou de plain-pied peut aisément dépasser la barre des 1 500 000 euros.

La situation géographique du projet immobilier peut doubler, voire tripler le prix du mètre carré. En effet, un quartier résidentiel calme, en ville, à la campagne, en hauteur, plain-pied, avec vue panoramique ou vue sur mer sont des paramètres qu’il faut prendre en considération. La présence de commerces, d’écoles, de parcs de loisirs à proximité peut rendre un secteur plus ou moins attractif. Par contre, les sources de nuisances sonores et olfactives peuvent également influer sur le prix comme l’aéroport, l’autoroute, la décharge, la voie passante, une zone industrielle, etc … La fonctionnalité de la maison peut faire varier le prix. L’état des équipements d’intérieur (système électrique, sanitaire, etc…), l’exposition, les espaces extérieurs (piscine et jardin), le nombre de chambres à coucher, la cuisine équipée, les annexes, etc…

Conseils pour bien acheter

En sollicitant l’aide du notaire, on peut éviter les risques relatifs aux vices de forme. Le notaire prépare l’acte de propriété ainsi que le contrat de vente original. Il vérifie l’absence de privilèges, d’hypothèques et de charges sur les biens IRS ou RES mis en vente. Il faut donc choisir un notaire local qui dispose d’une bonne connaissance du marché immobilier mauricien. Il sera capable d’estimer le juste prix de la villa et de procéder à l’enregistrement de la vente.

L’arpenteur-géomètre est l’autre professionnel qui peut aider dans le cadre d’une acquisition de biens immobiliers avec espace extérieur. Il a pour mission de préparer le plan de situation et de vérifier les mesures portées sur l’acte de propriété et le cadastre. Un élément essentiel à rajouter au dossier étant donné que la différenciation entre l’IRS et le RES repose essentiellement sur la superficie du bien immobilier.

Les deux régimes d’acquisition immobilière accessibles aux étrangers

L’IRS et le RES sont deux dispositifs mis en place par les autorités mauriciennes pour permettre aux étrangers d’acquérir des biens immobiliers à l’île Maurice.

Le concept IRS

L’IRS ou Integrated Resort est un dispositif populaire qui ne concerne que les surfaces supérieures à 10 ha et dont le prix doit impérativement dépasser 500 000 USD ou 370 000 euros.

Les villas IRS sont commercialisées uniquement sous la forme d’une Vente de l’État Futur d’achèvement (VEFA) c’est-à-dire que l’acquéreur achète le bien sur plan avec une date de réception.

L’IRS facilite l’achat de villas de luxe par les ressortissants étrangers, les citoyens mauriciens, les sociétés étrangères ou locales citées dans l’Act 2001, les sociétés dont les actionnaires ou les associés sont des citoyens étrangers.

L’achat d’un bien IRS donne à l’acquéreur, à son conjoint et aux personnes mineures à sa charge, le droit d’accéder directement au statut de résident permanent. Le permis de résident est garanti aussi longtemps que l’acheteur reste propriétaire de son bien. Il prend fin en cas de revente de la propriété.

Le concept RES

Le « Real Estate Escheme » est le deuxième régime permettant aux étranges d’avoir accès à la propriété à l’île Maurice. La particularité du RES est de s’appliquer uniquement aux biens immobiliers construits sur une surface strictement comprise entre 4221 m² et 10 hectares.

Pour le RES, il n’existe pas de prix de vente minimum. L’acquisition peut se faire à des prix inférieurs ou supérieurs à 500 000 USD. Toutefois, la principale différence entre les deux régimes est qu’un RES acquis à un montant supérieur à 500 000 USD donne automatiquement droit à un permis de résident d’une validité de 3 ans. Après cette période, il peut demander un permis permanent de 10 ans renouvelable.

Pour les promoteurs immobiliers RES, un projet devra comprendre au minimum 6 unités résidentielles. L’exigence qualité des RES est exactement la même que pour les IRS. Le standing international des villas est un critère essentiel.

Le cadre légal et administratif de l’acquisition d’un bien IRS ou RES

Le paiement du prix demandé pour un bien immobilier peut se faire en roupies mauriciennes, en USD ou toute autre devise librement convertible. Pour toute autre devise que le dollar américain, c’est le Board of Investment (BOI) qui communiquera le taux de change en vigueur à la date d’achat.

Pour les biens sous le régime IRS, le BOI doit s’assurer que son prix dépasse bien 500 000 USD après conversion.

Pour valider l’acquisition d’un bien IRS par un non-citoyen mauricien, il faut que les fonds utilisés proviennent de l’étranger et soient transférés dans l’île par l’intermédiaire d’une banque mauricienne établie sur le territoire mauricien et qui soit reconnue par la Banque de Maurice.

Pour acquérir une villa IRS ou RES, un étranger doit faire une demande d’autorisation auprès du BOI. Chaque demande s’accompagne de frais de dossier non remboursable d’un montant de Rs 10 000. Le chèque libellé au nom du BOI sera inséré dans le dossier d’achat confié au promoteur immobilier IRS, exécuteur de projet.

Cette demande d’application doit comporter les documents suivants :

La copie authentifiée des 5 premières pages du passeport

• Un acte de naissance authentique
• Un Certificat de moralité datant de moins de 3 mois
• Une lettre de la banque certifiant l’exercice KYC de l’acheteur (équivalent du BAN ou identifiant du client).
• Il faudra également fournir les documents suivants pour l’obtention du statut de résident :
• L’application pour le permis de résidence
• Un certificat médical attestant l’absence de maladies contagieuses

Tous documents justifiants les liens de parenté des personnes à charge avec l’acquéreur : certificat de naissance, livret de famille, acte de mariage, certificat médical et copie authentifiée des 5 premières pages du passeport.

Le coût d’une acquisition immobilière (villa) à l’île Maurice

Pour acheter une villa RES ou IRS à Maurice, un acheteur doit s’acquitter :

• Du prix d’acquisition du bien
• Des frais d’agences : 2%
• Des frais de dossier non remboursables de demande d’application auprès de la BOI : Rs 10 000 non remboursables
• Des frais d’enregistrement (5% du prix d’acquisition) : soit 25 000 USD (22 000 euros) pour les RES et 70 000 USD (52 000 euros) pour les IRS.
• Des honoraires du notaire : le barème légal est de 2% pour les premiers Rs 250 000, 1.5% pour les Rs 500 000 suivantes, 1% pour les 1 000 000 suivantes, 0.5% pour la somme restante
• Des frais divers : TVA, géomètre, etc…

Le financement de l’achat d’une villa à Maurice

Si le financement de l’acquisition d’un bien RES ou IRS à Maurice passe par un emprunt bancaire, il est impératif de fournir les documents suivants :

• Une carte d’identité nationale ou passeport valide
• Un extrait de naissance
• Un certificat de mariage
• Un accord de vente écrit
• Une assurance (incendie, cyclone et autres risques)
• Le prêt doit être garanti par une assurance décès/invalidité
• Une lettre du syndic
• Une garantie bancaire en fin d’achèvement puisque les biens IRS et RES sont vendus en VEFA.

Si un emprunt bancaire est contracté auprès d’une banque mauricienne en roupies mauriciennes, les fonds seront débloqués comme suit :

• Les premiers 500 000 USD seront débloqués en dollars USD ou sous la forme de devises librement convertibles
• La somme restante pourra être débloquée en roupies, en USD ou dans une devise convertible
• Le remboursement du prêt se fera sous la forme de devise librement convertible.

L’octroi d’un crédit immobilier par les banques mauriciennes à des ressortissants étrangers est rigoureusement règlementé. Le taux de crédit par exemple est calculé en fonction de la devise perçue par le demandeur de crédit. Si l’emprunteur est un ressortissant de la zone euro, le taux sera fixé sur l’Euribor. En outre, les banques mauriciennes ne peuvent financer les projets d’acquisition immobilière qu’à hauteur de 70% du montant du bien hors frais de notaire et droit d’enregistrement.

Pourquoi investir à l’île Maurice ?

Certains étrangers achètent une villa en guise de résidence secondaire. D’autres choisissent de réaliser un investissement locatif c’est-à-dire un achat immobilier destiné à la location saisonnière. Un choix judicieux d’autant plus que les revenus fonciers ou immobiliers sont imposés à un taux unique de 15%.

Outre, le cadre de vie idyllique d’une île tropicale, l’île Maurice dispose également d’arguments intéressants :

• Un contexte politique favorable
• Un cadre légal sécurisant
• Une politique de bonne gouvernance
• Une politique fiscale attrayante
• Une sécurisation des investissements immobiliers grâce aux engagements internationaux

Les principaux avantages fiscaux d’une acquisition immobilière à l’île Maurice sont :

• Zéro impôt sur les droits de succession des descendants directs
• Zéro impôt sur les plus-values en cas de revente